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La Nueva Ley de Arrendamientos, modificaciones y novedades

 

Ayer, día 19 de Diciembre, entró en vigor el Real Decreto-Ley nº 21/2018, aprobado por el Gobierno el 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. La nueva revisión de esta ley, que data de 1994, afecta a cinco normativas claves para los derechos de inquilinos y propietarios: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Reguladora de Haciendas Locales y Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

En lo que afecta a la regulación de los contratos de alquiler podemos destacar las siguientes modificaciones:

 

  • Recuperación de la vivienda suntuaria(vivienda de más de 300 m2).
  • Ampliación del plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada (prórroga forzosa) pasa de 3 a 5 años (7 años cuando el arrendador es persona jurídica). Será necesario que el arrendador comunique con dos meses de antelación la rescisión del contrato por necesidades propias o familiares en primer grado.
  • Ampliación del plazo de prórroga tácita. Hasta el momento, cuando llegaba la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas (máximo 3 años) y no se notificaba la voluntad de no renovar el contrato por ninguna de las partes, este se prorrogaba por un año más; a partir de ahora será por 3 años más.
  • Limitación de las garantías adicionales de la fianza: Un máximo de 2 mensualidades, excepto en el caso de los contratos de larga duración, limitando así la carga económica soportada por el inquilino.
  • Facilitación de la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para para mejorar o renovar la vivienda durante el tiempo que dure el arrendamiento.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad, empresa o comunidad de bienes), excepto aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
  • Medidas encaminadas a la regulación del alquiler turístico, remitiendo a la normativa sectorial turística aplicable en cada caso.
  • Creación de la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas cuando se vendan de forma conjunta la totalidad de las viviendas y locales de un mismo inmueble a un único comprador.

 

Ley de Propiedad Horizontal

Por otro lado, también ha tenido lugar una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal dirigida a que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos por mayoría de tres quintas partes de los propietarios, para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda.

En lo referente a los desahucios, se establece que en el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales para que estudien su caso y posible situación de vulnerabilidad.

En el área fiscal, se establece la exencióndel Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, para reducir las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.

 

También se modifica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el IBI, en dos casos:

  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Se permite a los Ayuntamientos que tengan superávit en sus cuentas el promover su parque de vivienda pública, estableciendo una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

 

Por último, la norma introduce en la Ley de Haciendas Locales la definición de «inmueble desocupado con carácter permanente» con el fin de aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. De esta forma, los Ayuntamientos podrán exigir un recargo a los propietarios de hasta el 50 por ciento de la cuota del impuesto.

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